Tutti sanno come comprare casa, ma molti ignorano che per acquisire la proprietà è necessario seguire degli step ben precisi, che vanno dalla richiesta del finanziamento, alla stipulazione del contratto di compravendita, alla sottoscrizione del mutuo e alla cura di aspetti di natura fiscale e legislativa.
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Come comprare casa: contratto
Prima di comprare una casa, è importante valutare la propria situazione finanziaria, rivolgersi agli istituti di credito per ponderare la possibilità di ottenere un finanziamento in relazione alle possibilità di rimborso e quindi orientarsi su un immobile che sia conforme alle proprie esigenze economiche e abitative. Una volta individuata, per acquistare la casa si procede con una trattativa, che se porta a un accordo tra le parti, permette di passare alla fase successiva che è quella della stipula del contratto di compravendita.
Contratto di compravendita per acquistare una casa
Per acquistare casa è necessario un contratto, che serve ad attestare il trasferimento di proprietà dal venditore all’acquirente. Nello specifico, il contratto di compravendita è un atto pubblico, in cui una parte trasferisce la proprietà di un immobile all’altra, la quale si impegna a pagare un prezzo pattuito. Il contratto prende il nome di rogito e deve essere redatto da un notaio, che assicura l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità del contenuto. Inoltre, spetta al notaio effettuare tutti i controllo formali diretti a verificare l’esistenza di ipoteche e vincoli che gravano sull’immobile, il rispetto delle normative edilizie e la conformità del rogito con il compromesso o altri atti precedenti all’accordo.
Contenuto del rogito
Il rogito non solo di attestare il trasferimento della proprietà, contenere i dati identificativi della parti, ma anche fornire prova dei pagamenti effettuati per l’acquisto immobile. Motivo per cui deve contenere:
– l’effettivo valore di cessione della casa;
– le modalità di pagamento con cui è stato pagato l’immobile analiticamente;
– i dati relativi a eventuali mediatori, necessari per identificarli e certificare la regolarità delle operazioni di mediazione;
– le spese legate all’attività di mediazione e le modalità con cui sono state pagate.
Come acquistare casa: aspetti fiscali
Quando ci si interroga su come comprare una casa, è importante non trascurare l’aspetto fiscale e le imposte. Nel caso di immobile da destinare a prima abitazione, è possibile ottenere delle agevolazioni e ridurre il carico fiscale. A partire dal 2014, l’atto di compravendita è soggetto a diverse imposte a seconda sei il venditore è un privato o un’impresa costruttrice.
Nel caso si acquista casa da un venditore privato, da un’impresa non costruttrice o costruttrice che non opta per applicazione dell’Iva, il compratore deve pagare:
– 2% per l’imposta di registro
– 50 € di imposta ipotecaria
– 50 € di imposta catastale.
Se si compra un appartamento o un’abitazione da un’ impresa costruttrice, entro cinque anni dalla fine dei lavori o oltre tale termine, nel caso l’azienda scelga di assoggettare l’operazione a Iva, le imposte sono date da:
– 4% per l’Iva
– 200 € di imposta di registro
– 200 € di imposta ipotecaria
– 200 € di imposta catastale.
I contratti di acquisto di un immobile a uso abitativo ma non destinato a prima casa, stipulati con un venditore privato, un’impresa costruttrice che vende l’edificio dopo cinque anni dalla fine dei lavori e sceglie di non applicare l’Iva o da un’impresa non costruttrice, sono soggetti a:
– Iva esente
– 9% per l’imposta di registro
– 50 € di imposta ipotecaria
– 50 € di imposta catastale.
Se la compravendita avviene con un’impresa costruttrice che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori o dopo 5 anni, nel caso scelga di applicare l’operazione a Iva, quest’ultima è pari al 10%, mentre ognuna delle altre imposte presentano una quota fissa di 200 €. Infine, per gli immobili registrati al catasto come di lusso, l’aliquota Iva è pari al 22%.
Come avviene il pagamento delle imposte?
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale devono essere versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto e il lor valore viene calcolato sul valore catastale dell’immobile se viene acquistato per uso abitativo, indipendentemente dal valore effettivo pattuito nel contratto tra le parti, se si tratta di un’operazione non soggetta a Iva. Un regime che consente di ottenere anche una riduzioni del 30% degli oneri notarili.
Negli altri casi, ai fini della tassazione vale il prezzo indicato nel contratto di compravendita.
Detrazione fiscale dei compensi degli intermediari
I compensi pagati agli intermediari per l’acquisto di una casa a uso principale possono essere detratti in sede di dichiarazione Irpef, nella misura del 19%, per un importo massimo di 1.000 €.