Garanzie per mutuo: quali sono

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All’atto di una compravendita immobiliare, non è possibile fare a meno di dare all’istituto di credito coinvolto le garanzie per il mutuo, fondamentali per ottenere il prestito necessario. Generalmente, il mutuo ha la caratteristica di essere ipotecario, cioè consiste in un prestito per il quale la banca o la parte mutuante chiede in garanzia l’immobile oggetto della transazione; ma esistono altre garanzie per il mutuo ipotecario, delle quali la più utilizzata è la fidejussione, una formula con la quale una persona fisica si assume la responsabilità di garantire eventuali inadempienze di un debitore. Vediamo nel dettaglio, al momento della stipula di un mutuo prima casa, quali sono le garanzie per un mutuo e in che modo permettono a un soggetto privato di acquistare un immobile attraverso il pagamento di rate mensili.


Le principali garanzie per mutuo

Le garanzie per il mutuo casa sono le seguenti nella maggior parte dei casi:

– l’ipoteca;
– la fidejussione.

Vediamo di seguito cosa sono e come funzionano


L’ipoteca: la garanzia per il mutuo più utilizzata

L’ipoteca consiste in una formula contrattuale mediante la quale l’immobile acquistato diventa a sua volta un bene a garanzia del debito; in pratica, la banca ha la facoltà, in caso di mancato pagamento della parte mutuataria, di acquisire la piena proprietà dell’immobile a titolo di risarcimento. La garanzia di un mutuo ipotecario consiste proprio nello stesso immobile oggetto della compravendita; tuttavia, si tratta di una soluzione meno rischiosa di quanto si possa pensare, nel senso che l’acquirente ben intenzionato trova senza dubbio in questa formula contrattuale una lunga serie di vantaggi e agevolazioni, senza le quali sarebbe davvero impossibile acquistare anche la prima casa, intesa come abitazione in cui si risiede. Infatti, a protezione dell’acquirente, il Governo ha varato diverse regole sulle garanzie mutuo; per esempio, il contraente può saltare il pagamento fino a 18 rate non consecutive prima d’incorrere in azioni giudiziarie (7 rate fino a poco tempo addietro), sempre tenendo presente che tali rate devono essere comunque pagate successivamente comprensive degli interessi di mora. Inoltre, gli stessi contratti di mutuo possono essere stilati prevedendo la possibilità di saltare alcune rate, in accordo quindi con lo stesso istituto di credito erogante.
Purtroppo, dal momento che si supera il limite indicato, la banca ha titolo per richiedere la risoluzione del contratto e il rientro immediato del debito, che significa che la parte mutuataria dovrebbe saldare la somma dovuta per intero; in caso contrario l’immobile viene pignorato e messo in vendita all’asta giudiziaria.


La fidejussione: la garanzia per il mutuo più interessante

Quando una banca concede un mutuo ipotecario, decide di offrire un prestito sulla base di garanzie accessorie, ma anche sulla fiducia dello stesso cliente, in quanto non esiste nessun istituto di credito che abbia interesse a pignorare un immobile, perdendo comunque denaro e mettendo letteralmente nei guai la parte mutuataria. A tal proposito, è giusto affermare che la banca concede il mutuo a coloro che possono pagarlo senza problemi; per questi motivi, la rata non deve superare in alcun caso la terza parte del reddito totale del contraente. Nel caso questo non accada, si possono intraprendere diverse soluzioni, come l’allungamento temporale del contratto di mutuo, la riduzione dell’ammontare del prestito, oppure il ricorso alla firma di un garante ipotecario, un soggetto che si assume la responsabilità di pagare le rate qualora il debitore sia in difficoltà economica. In questo caso, il garante sottoscrive una fidejussione, cioè garantisce la banca con il proprio patrimonio.
Il ricorso alla garanzia mutuo della fidejussione bancaria è un grande vantaggio per tutte le parti, in quanto rende possibile l’acquisto di un immobile con un rischio tutto sommato molto basso.
Questa formula viene spesso usata anche dai titolari di aziende familiari o unipersonali, al fine di ottenere prestiti per la società e garantire la banca ricorrendo al proprio patrimonio personale; all’apparenza è un’operazione rischiosa e audace, ma in realtà, considerando che vengono effettuate previsioni e perizie specifiche, si tratta di una buona occasione per ottenere liquidità a costi contenuti, mantenendo di fatto le stesse garanzie ipotecarie. Infatti, nel caso di prestiti aziendali, la fidejussione bancaria non è affatto semplice da ottenere, in quanto la banca pretende di avere a che fare con clienti particolarmente fidati.

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