Ricorrere ad un mutuo per l’acquisto della casa è quasi d’obbligo, non bisogna però confonderlo con l’atto di compravendita o trasferimento di proprietà. Devi distinguere bene le due cose in modo da poter usufruire delle varie agevolazioni fiscali che la legge offre per le due diverse tipologie. Vediamo quindi di fare un po’ di chiarezza sul mutuo prima casa.
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Mutuo prima casa: le agevolazioni
Prima di iniziare a parlare effettivamente del mutuo prima casa, è bene definire cosa si intende per prima casa.
Quando si parla di prima casa ci si riferisce ad un immobile, non lussuoso, che consente di avere agevolazioni fiscali all’atto d’acquisto. Bisogna quindi precisare che la prima casa non è necessariamente legato al fatto che sia il primo immobile del quale si ha la proprietà. Devono esserci dei requisiti ben precisi che leghino immobile e acquirente. Vediamo di seguito i più importanti:
• L’immobile deve trovarsi all’interno del territorio del comune di residenza, in caso contrario l’acquirente deve sottoscrivere una dichiarazione in cui si impegna ad acquisirla entro un anno e mezzo dall’acquisto. Ci sono eccezioni previste per le forze dell’ordine, italiani con residenza all’estero, lavoratori italiani che al momento dell’acquisto sono distaccati in sedi all’estero e per immobili acquistati nel comune del proprio datore di lavoro. La dichiarazione del cambio di residenza va resa, con pena di decadenza, e inserita nell’atto d’acquisto.
• All’interno dell’atto di acquisto bisogna dichiarare di non essere titolari esclusivi, o in comunione dei beni, di diritto di proprietà, usufrutto, utilizzo o abitazione di un altro immobile all’interno del comune dove è sito quello che si vuole acquistare.
• Sempre all’interno dell’atto d’acquisto, va dichiarato di non possedere, anche se solo delle quote, di un altro immobile di proprietà dell’acquirente o del rispettivo coniuge acquistata usufruendo di mutui agevolati prima casa.
• L’immobile che si intende acquistare non deve considerarsi di lusso, cioè non deve appartenere alla categoria catastale A1, A8, oppure A9. Le agevolazioni sui mutui acquisto prima casa prevedono un consistente abbattimento delle imposte che derivano dal trasferimento di proprietà dell’immobile. L’imposta di registro diminuisce dal 9% al 2%, mentre l’IVA sarà ridotta dal 10% al 4%.
Mutuo ipotecario e agevolazioni per l’abitazione principale
Cosa significa abitazione principale? Se un immobile viene destinato ad abitazione principale ci sono molti vantaggi per chi riesce ad ottenere un mutuo ipotecario per il suo acquisto. Infatti si possono detrarre importanti voci IRPEF maturate a seguito dell’erogazione oppure con il passare del tempo. Le più importanti sono:
• Costo del notaio connesso all’atto del mutuo per acquisto casa principale;
• Spese istruttorie;
• Spese di perizia;
• Imposte per cancellare o sostituire le ipoteche;
• Interessi di tipo passivo pagabili su una base annuale del mutuatario.
Le detrazioni sono possibili solo in presenza dei mutui ipotecari per immobili utilizzati come abitazione principale cioè quella in cui il contribuente e la sua famiglia dimorano abitualmente. Altre agevolazioni sul mutuo per la casa principale sono concesse dal Comune.
Adesso che abbiamo chiarito quali sono le caratteristiche principali della prima casa e di abitazione principale vediamo quali sono i passi da seguire per ottenere un mutuo acquisto prima casa.
Scegliere l’immobile e l’istituto di credito
Appena trovato l’immobile giusto bisogna capire quale cifra chiedere. Solitamente per il mutuo prima casa
gli istituti di credito coprono l’80% del valore dell’immobile, alcuni se si danno più garanzie e con dei tassi di interesse più alti arrivano anche a coprire l’intero valore della casa. Sul web ci sono diversi metodi per ottenere dei preventivi, in ogni caso con un po’ di ricerca sicuramente troverai il mutuo acquisto casa adatto a te e dei consulenti pronti a seguirti per tutto il percorso.
Parere di fattibilità
Individuato l’istituto di credito e il mutuo casa adatto devi compilare la richiesta con tutti i dati anagrafici, quelli sul nucleo famigliare, tipologia di lavoro e reddito netto di tutta la famiglia, la descrizione dell’immobile e il suo valore. Si tratta dei dati necessari alla banca per poter decidere se approvare o meno il prestito prima casa. Gli elementi principali per il parere di fattibilità sono:
• Valore dell’immobile in questione;
• Reddito del nucleo famigliare comunicato nella dichiarazione dei redditi;
• Rapporto reddito-rata, circa il 30% del reddito mensile in modo da non gravare sul bilancio della famiglia ma riuscire a restituire il mutuo.
Analisi dei documenti
Appena ricevuto il parere di fattibilità bisogna inoltrare all’istituto di credito tutta la documentazione che serve per confermare quello che è stato dichiarato nella richiesta di mutuo. I documenti necessari variano in base alla posizione lavorativa di chi richiede il mutuo per casa.
Lavoratore dipendente:
• Ultima busta paga e CUD;
• Dichiarazione di anzianità rilasciata dal datore di lavoro.
Libero professionista o lavoratore autonomo:
• Iscrizione all’albo o estratto “Camera di Commercio Industria e Artigianato”;
• Modello Unico.
Per tutti:
• Certificato di nascita;
• Atto di matrimonio;
• Estratto di matrimonio patrimoniale;
• Sentenza di divorzio;
• Compromesso;
• Planimetria e pertinenze dell’immobile;
• Certificato di abitabilità;
• Ultimo atto di acquisto della casa;
• In caso di successione modello 4 o 240.
Una volta inoltrata la documentazione la banca effettuerà dei controlli e deciderà se erogare il mutuo comunicando la decisione al richiedente.
Erogazione mutuo
Questa è la fase conclusiva e viene effettuata con un atto pubblico alla presenza di un giudice. L’istituto di credito consegna al richiedente, che si impegna a restituire, la somma pattuita. La banca insieme al contratto costituisce un ipoteca sull’immobile, questo ha un costo aggiuntivo, ma non ha altre conseguenze. L’ipoteca serve alla banca per rivalersi in caso di inadempienze.
Appena sottoscritto il tutto la somma è a disposizione del richiedente.